猶記得去年6月底，林鄭月娥宣布「娥六招」。回看去年年中樓價從高位稍微下跌了一點，結束自2016年起的升浪，但近幾個月似乎又略見回升，大家都趕着入市。
一手空置量少 空置稅影響不大
9個月後，政府終於提出立法建議，向空置超過一年的一手樓開徵空置稅，稅率定在應課差餉租值的200%，即大約兩年的市值租金。發展商同地產建設商會極力反對，並開出更為寬鬆的反建議。自由黨一方面擔心實行後令樓價大跌，另一方面又指最終轉嫁買家令樓價上升，究竟一手樓空置稅會有何效果？
若政策目的是增加供應，效果並不會很大。政府統計約有9000個一手空置單位，業界數字是3000至4000個，就算全推供應也只是一季至半年供應量。假設發展商無辦法用其他方法規避稅項，一手樓空置稅會有短期作用；但幾千個單位推售完畢後，還得看長期供應。
空置單位中，大單位及豪宅佔多數，因此一手樓空置稅並不會對想「上車」的小市民有大幫助。原因是這些豪宅類單位每間的位置面向環境設施等是獨一無二的，購買講眼緣，選購和銷售需時，不像中小型單位般，中籤後即使心水座向樓層已售出，還能退而求其次買其他類似單位。去年「娥六招」公布後，雖然只是消息，仍未落實，兩處中大型地產商旗下獨立屋已有實質減價，賣了數十間，所以一手樓空置稅其實對市場上有閒錢買豪宅如獨立屋的買家最有利。這些富人多數手上很多物業，買了豪宅又未必會賣出舊居，所以不會在二手市場釋放單位，無助完善置業階梯。中小型一手單位空置期較短，數量亦較少，所以一手樓空置稅與升斗市民關係不大。
發展商破解空置稅三策略
發展商當然會想辦法破解一手樓空置稅。雖然政府說會打擊聯繫公司扮真買家接貨，但找無聯繫的公司「左手交右手」卻是易如反掌又合法的招數。另一個應對方法，是分期推售。現在大部分項目，建築規約期限為5年半，近年大部分項目都是4年半左右完工，所以發展商有條件將項目分為兩期落成和推售。以過往5年平均每年1.6萬個樓花計，即每年大約有8000個單位可以透過這個方法延遲應市，足以冲散推售9000個一手空置單位帶來的作用。
另一個應對一手樓空置稅的方法，是轉售為租。這個策略的缺點是資金「返頭」慢，又要管理已落成物業並包裝出租，變相對發展商資本要求增加，所以發展商投地亦會較保守。去年流標的文輝道豪宅地王，無一份標書達到政府底價，除了看淡後市外，可能就是怕難賣出但要付空置稅，所以投地價已計及要轉售為租的成本。政府賣地定價並無考慮轉售為租，所以與發展商的定價有所出入，最後流標收場。長遠來說空置稅有機會使投地保守，減少供應。
另一個副作用是地賣不去，政府收入減少。每年政府做預算時都會預算賣地收入，文輝道地皮估計底價約350億至400億元，已是去年政府總開支（5600億元）的6%到7%。本來2019/20年度預算是少許赤字，要經財爺將房屋儲備金回撥才撥回正數。如果這幅地能賣出，已經不同講法。所以賣不到豪宅地，影響政府收入，到時財爺又打鑼打鼓同市民話財赤，減派糖不派錢，還是對市民有影響。當然政府盤數那麼大，是否只是因為賣少了地就有這樣的效果，還是要如「股息貴族」（dividend
aristocrat）類上市公司一樣，好天落雨都要維持派糖，就是財爺的工夫了。
一手樓得幾千個單位，二手樓空置率低但量較多，以2017年空置率3.7%計，都有4.3萬個，所以有人說應徵收二手樓空置稅。這個空置率偏低，可能大部分來自買賣雙方搜尋成本。不過二手樓空置稅也有很多方法可破解，要把空置二手樓抓出來，比一手更難，費時失事。
其他「娥五招」又有無用呢？第一招，資助出售房屋定價與市值脫鈎，後果是居屋、綠置居更受歡迎，更多人扭曲行為去符合資格，但受惠住戶受供應所限，供應不變，並無使世界變好。第二招，市建局馬頭圍道「港人首次置業」先導項目，單一項目只有幾百個單位，影響有限，副作用是打擊市建局財政。
第三招，改撥私樓地建公營房屋，後來還直接宣布由「六四比」改做「七三比」，但明顯政府短期內可推土地不足，未來幾年私樓供應大為不足。陳茂波估計未來5年每年有1.8萬個私樓單位，是「吹大」了，因有些5年後才到市的項目他也算進去，務求「谷大個數」，到最後結果當然是不達標。身邊供緊六七百萬樓的中產，還投訴那麼靚的地皮用來建公屋，他們努力工作，所供單位「豆潤咁細」還望不到海景，加劇貧富矛盾。
第四招，運房局成立專責小組興建過渡房屋，已開始落實。杯水車薪，聊勝於無，始終政府工作落實需時，期望未來還有類似供應，但長遠市民並不是要過渡房屋，是要合適居所。
第五招，針對「唧牙膏」賣樓，發展商每次推售住宅數目不能少於預售樓花同意書涵蓋的單位總數20%。有些發展商的應對方法是，雖規定要銷售20%，但賣剩賣不去的就中止銷售安排，變相每次不用賣出20%，然後連同新貨湊夠20%再出新的銷售安排，新貨可以是價單或招標，可說已暫時被發展商破解。
不過現屆政府並非真正想打擊樓市，全港有差不多一半家庭擁有物業，特首選舉最大持份者全都是資產階級，好多高官都是有名的炒樓王，他們承受不起樓價大跌。若當年不是樓價大跌，董伯伯也不會腳痛下台了。既得利益者才不想樓市下跌，但特首又不能無功課交，一定要看似不怕地產商、幫助小市民，便唯有出一些隔靴搔癢的「娥六招」，作狀打擊資產階級，賺民望。「娥六招」成績表似乎麻麻。想交功課，睇怕幾個月後要再來一個「娥六招」第二波了。
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