今次土地大辯論其中一個爭拗點是收回土地還是公私合營。反對收回土地的一大原因，是不尊重私有產權。
產權包括使用權、轉移權及行使產權的權利。本來在盤古初開時，產權是靠覇佔得來，需動用武力和互相認授去保護。有了法例和政府保障，由政府提供武力和懲罰制度，就可以減少私人保護產權的成本。
城市規劃制度下的產權
古代業主擁有一塊地，理論上用來做什麼用途都可以：土地、住宅、工場、前舖後居，大概沒有分得那麼細。後來有了環境、健康、交通、排污、規劃等問題，在私人土地上任意發展可能造成界外效應，影響到其他人，構成社會成本。統治者可能會不高興業主在他的私有土地上興建某些建築物、做某些用途，慢慢就形成土地用途和規劃的制度。
在香港擁有一塊農地，並不擁有土地所有使用權，而只是擁有這塊土地作為農地的使用權，所以買回來才便宜。發展商看中當中發展潛力，才願意用較高價錢購農地。但發展商買的其實仍然是土地作為農地的使用權。土地作為住宅地的使用權，其實無拿過出來賣。
逼人賣地 侵害產權
那麼，政府用農地價錢收回土地其實有沒有侵犯私有產權呢？根據法例，收回土地必須作公共用途。在自由市場裏，任何一個私人單位，只要業主不願意賣，業主是幾多錢都可以不賣的。若政府用《收回土地條例》根據農地用途賠錢，而其實發展商不願意用這個價錢賣，是有侵害私有產權。在保障私產的情况下，發展商可以拒絕。但發展商是因為知道預期可以轉做住宅才不賣；如果農地永遠是農地，可能更低價就已經賣了。
因此，這個期望價格的問題不能解決。有了期望，一定要抬價才肯賣。以前港英政府在處理新界土地時有個工具叫「乙種換地權益書」（Letter B），作為收地的「代幣」，之後Letter B可用來在公開賣地時使用，變相是非原址換地。
政府收地有幾個問題：第一，官僚開價要經很多程序，不及在街市講價般靈活；第二，政府收地要一視同仁，不能在同一次收地開不同呎價給不同賣家；第三，政府補價有既定機制，難以如私人市場自由浮動。這些原因使政府收地困難，當你明碼實價，你在明人在暗，人人都開天索價。
Letter B強勁的地方是將講價過程變成非公開。現在給村民Letter B，再賣給發展商，Letter B的價格視乎與發展商的講價過程。這是自由市場，所以更有效率。Letter B價值也隨市價上升，保存了土地的升值在代幣裏面。當年地產商直頭開着貨車去新界打開喇叭跟村民說「收Letter B！收Letter B！」
政府已不再用Letter B收地。問官員，原因是發覺「好蝕」。用Letter B收地，再用Letter B把土地投回來，由農地變做住宅地的升值其實是Letter B原擁有者袋了，在這個角度政府是蝕了。
在「HK01」與施永青對談，他說這只是「匯率」問題，例如以前是每5平方呎被收回農地可換取2平方呎位於新界的屋地，調整「匯率」就可以解決政府蝕錢的問題。這點我不同意：出售土地的人只關心土地賣多少錢。如上面所說，Letter B只是代幣，如代幣可換到的土地減少，代幣就會貶值。如果「匯率」太差，如20對1，地主覺得地可賣更多錢，就不肯賣，結果還是談不攏，收購失敗。在私有產權制度下，不付出相應代價是不能收回土地的。
補價機制公平嗎？
為了保障私有產權，不能隨便動用收回土地條例逼人賣地；用住宅地價值收回一個農地使用權又蝕給地主。不能收購農地的使用權，就不能拿同一塊地的住宅使用權出去賣，土地就會卡在那裏沒有發展，失卻效率。
於是就有補地價機制。當想更改土地用途，地政總署帶一班測量師去估算土地作為住宅地的價值，再叫地主補價。補價是在量地那段時期建屋去賣能有20%的邊際利潤。為什麼要保障利潤？因為如果完全無利潤，就會無人肯補，不能發展。補地價機制是讓農地使用權擁有者優先獲得該土地的住宅使用權。
有左翼媒體說很多項目明明賺多過20%，這是因為計價是以測量時那個時期的價格釐定，正如兌外匯也是以兌換日價格計算一樣。及後樓市繼續升，所以才會賺多過20%。如果樓市跌，發展商也要承受賺不足20%的風險，這個角度看是公平的。至於為什麼是20%呢？是政府決定的。2008年12月前的住宅發展項目是10%，之後提升至20%，但如何決定這個數就不得而知了。這個補價機制的談判其實是相當漫長，十分無效率，但由於香港尊重私有產權，所以唯有如此。
誘發展商及撼動私有產權 二擇其一
結論是，除非願意撼動私有產權制度，否則必須利誘土地擁有者，才會願意賣出產權，發展土地。當年的Letter B因為未來發展潛力所以有價值，其實政府是付出了相應代價買回土地。現在的補價機制，發展商無利可圖就拉倒，及後再申請，再議價。
可見香港發展及解決房屋問題的方法，從來都是讓財團賺多多、市民分少少的模式進行。又要尊重產權，又要有地，唯有「益」發展商，否則大家都輸。填海就「益」工程公司，其實都類同。比起港英時代，有人現在批評制度崩壞，不能監察投標和工程，發展商和工程公司相對受益更大，納稅人蝕很多。
要市民分多一點，便要再重新分配資源，那必然會侵害私有產權。右翼自由主義者會認同收回土地是侵犯私有產權；在自由意志論者（libertarian）眼中，連徵稅都是侵害產權。各種物業稅、資產增值稅、租金管制，都是以降低產權擁有者的利潤作重新分配。本地發展商1970年代才剛進入市場，手上無地，收回土地不關他們事；現在土地囤積多年，據說農地存貨比政府手上土地還要多，當然跟政府撼過。
有人批評政府保障發展商及財團的產權比小市民及小業主多，在政治及經濟的討價還價實力角度看，其實也是意料中事。政府說要填海，是因為填海沒有搞到地主，這也是為何高球場無法收回的原因。但填海是遠水，不能救近火。新加坡立國之初便以《收地法案》（Land
Acquisition Act），以貢獻國家為由，向地主「監平監賤」充公土地發展，再建組屋賣給國民，讓大部分國民有千呎房屋居住，並分享做地主的權利。很多評論常說要學新加坡模式，香港政府無膽及無能力動大地主一條毛，實在不用旨意在十年八載內學到新加坡。
（本文載於 2018年9月18日 《明報》）
