一手樓空置稅效果有限 特首僅作狀打擊資產階級

猶記得去年6月底，林鄭月娥宣布「娥六招」。回看去年年中樓價從高位稍微下跌了一點，結束自2016年起的升浪，但近幾個月似乎又略見回升，大家都趕着入市。

一手空置量少 空置稅影響不大

9個月後，政府終於提出立法建議，向空置超過一年的一手樓開徵空置稅，稅率定在應課差餉租值的200%，即大約兩年的市值租金。發展商同地產建設商會極力反對，並開出更為寬鬆的反建議。自由黨一方面擔心實行後令樓價大跌，另一方面又指最終轉嫁買家令樓價上升，究竟一手樓空置稅會有何效果？

若政策目的是增加供應，效果並不會很大。政府統計約有9000個一手空置單位，業界數字是3000至4000個，就算全推供應也只是一季至半年供應量。假設發展商無辦法用其他方法規避稅項，一手樓空置稅會有短期作用；但幾千個單位推售完畢後，還得看長期供應。

談收回土地與私有產權

今次土地大辯論其中一個爭拗點是收回土地還是公私合營。反對收回土地的一大原因，是不尊重私有產權。

產權包括使用權、轉移權及行使產權的權利。本來在盤古初開時，產權是靠覇佔得來，需動用武力和互相認授去保護。有了法例和政府保障，由政府提供武力和懲罰制度，就可以減少私人保護產權的成本。

城市規劃制度下的產權

古代業主擁有一塊地，理論上用來做什麼用途都可以：土地、住宅、工場、前舖後居，大概沒有分得那麼細。後來有了環境、健康、交通、排污、規劃等問題，在私人土地上任意發展可能造成界外效應，影響到其他人，構成社會成本。統治者可能會不高興業主在他的私有土地上興建某些建築物、做某些用途，慢慢就形成土地用途和規劃的制度。

在香港擁有一塊農地，並不擁有土地所有使用權，而只是擁有這塊土地作為農地的使用權，所以買回來才便宜。發展商看中當中發展潛力，才願意用較高價錢購農地。但發展商買的其實仍然是土地作為農地的使用權。土地作為住宅地的使用權，其實無拿過出來賣。

逼人賣地 侵害產權

那麼，政府用農地價錢收回土地其實有沒有侵犯私有產權呢？根據法例，收回土地必須作公共用途。在自由市場裏，任何一個私人單位，只要業主不願意賣，業主是幾多錢都可以不賣的。若政府用《收回土地條例》根據農地用途賠錢，而其實發展商不願意用這個價錢賣，是有侵害私有產權。在保障私產的情况下，發展商可以拒絕。但發展商是因為知道預期可以轉做住宅才不賣；如果農地永遠是農地，可能更低價就已經賣了。

因此，這個期望價格的問題不能解決。有了期望，一定要抬價才肯賣。以前港英政府在處理新界土地時有個工具叫「乙種換地權益書」（Letter B），作為收地的「代幣」，之後Letter B可用來在公開賣地時使用，變相是非原址換地。

政府收地有幾個問題：第一，官僚開價要經很多程序，不及在街市講價般靈活；第二，政府收地要一視同仁，不能在同一次收地開不同呎價給不同賣家；第三，政府補價有既定機制，難以如私人市場自由浮動。這些原因使政府收地困難，當你明碼實價，你在明人在暗，人人都開天索價。

Letter B強勁的地方是將講價過程變成非公開。現在給村民Letter B，再賣給發展商，Letter B的價格視乎與發展商的講價過程。這是自由市場，所以更有效率。Letter B價值也隨市價上升，保存了土地的升值在代幣裏面。當年地產商直頭開着貨車去新界打開喇叭跟村民說「收Letter B！收Letter B！」

政府已不再用Letter B收地。問官員，原因是發覺「好蝕」。用Letter B收地，再用Letter B把土地投回來，由農地變做住宅地的升值其實是Letter B原擁有者袋了，在這個角度政府是蝕了。

在「HK01」與施永青對談，他說這只是「匯率」問題，例如以前是每5平方呎被收回農地可換取2平方呎位於新界的屋地，調整「匯率」就可以解決政府蝕錢的問題。這點我不同意：出售土地的人只關心土地賣多少錢。如上面所說，Letter B只是代幣，如代幣可換到的土地減少，代幣就會貶值。如果「匯率」太差，如20對1，地主覺得地可賣更多錢，就不肯賣，結果還是談不攏，收購失敗。在私有產權制度下，不付出相應代價是不能收回土地的。

補價機制公平嗎？

為了保障私有產權，不能隨便動用收回土地條例逼人賣地；用住宅地價值收回一個農地使用權又蝕給地主。不能收購農地的使用權，就不能拿同一塊地的住宅使用權出去賣，土地就會卡在那裏沒有發展，失卻效率。

於是就有補地價機制。當想更改土地用途，地政總署帶一班測量師去估算土地作為住宅地的價值，再叫地主補價。補價是在量地那段時期建屋去賣能有20%的邊際利潤。為什麼要保障利潤？因為如果完全無利潤，就會無人肯補，不能發展。補地價機制是讓農地使用權擁有者優先獲得該土地的住宅使用權。

有左翼媒體說很多項目明明賺多過20%，這是因為計價是以測量時那個時期的價格釐定，正如兌外匯也是以兌換日價格計算一樣。及後樓市繼續升，所以才會賺多過20%。如果樓市跌，發展商也要承受賺不足20%的風險，這個角度看是公平的。至於為什麼是20%呢？是政府決定的。2008年12月前的住宅發展項目是10%，之後提升至20%，但如何決定這個數就不得而知了。這個補價機制的談判其實是相當漫長，十分無效率，但由於香港尊重私有產權，所以唯有如此。

誘發展商及撼動私有產權 二擇其一

結論是，除非願意撼動私有產權制度，否則必須利誘土地擁有者，才會願意賣出產權，發展土地。當年的Letter B因為未來發展潛力所以有價值，其實政府是付出了相應代價買回土地。現在的補價機制，發展商無利可圖就拉倒，及後再申請，再議價。

可見香港發展及解決房屋問題的方法，從來都是讓財團賺多多、市民分少少的模式進行。又要尊重產權，又要有地，唯有「益」發展商，否則大家都輸。填海就「益」工程公司，其實都類同。比起港英時代，有人現在批評制度崩壞，不能監察投標和工程，發展商和工程公司相對受益更大，納稅人蝕很多。

要市民分多一點，便要再重新分配資源，那必然會侵害私有產權。右翼自由主義者會認同收回土地是侵犯私有產權；在自由意志論者（libertarian）眼中，連徵稅都是侵害產權。各種物業稅、資產增值稅、租金管制，都是以降低產權擁有者的利潤作重新分配。本地發展商1970年代才剛進入市場，手上無地，收回土地不關他們事；現在土地囤積多年，據說農地存貨比政府手上土地還要多，當然跟政府撼過。

有人批評政府保障發展商及財團的產權比小市民及小業主多，在政治及經濟的討價還價實力角度看，其實也是意料中事。政府說要填海，是因為填海沒有搞到地主，這也是為何高球場無法收回的原因。但填海是遠水，不能救近火。新加坡立國之初便以《收地法案》（Land Acquisition Act），以貢獻國家為由，向地主「監平監賤」充公土地發展，再建組屋賣給國民，讓大部分國民有千呎房屋居住，並分享做地主的權利。很多評論常說要學新加坡模式，香港政府無膽及無能力動大地主一條毛，實在不用旨意在十年八載內學到新加坡。

（本文載於 2018年9月18日 《明報》）

新居屋增禁售期 意義不大

房委會資助房屋小組研究將新居屋禁售期由5年增加至10年，理據是新居屋折扣由約七成降至約五成，要防止炒樓及為免新居屋太着數，所以要延長禁售期。很多政黨表示支持，甚至有議員及個別小組委員要求永久禁止在私人市場轉售（註1）。有消息說特首對此反應正面（註2）。雖然很多人支持延長禁售期，但是他們的論點站不住腳，延長禁售期其實意義不大。

增禁售期 難打擊炒樓

2007年後發售的居屋，已不設房委會回購，持貨至第三年可於二手未補價市場讓「白居二」（白表居屋第二市場計劃）申請者購買，至第五年可補價後在自由市場出售。現在新居屋的定價機制改變，由過往根據市場定價打折，變成根據申請人入息中位數的可負擔能力定價。在最近一期居屋，根據新計法，定價將由以前通常約七折降至五二折。若樓價繼續上升，申請者入息追不上，這個折扣只會更大。

延長禁售期的支持者提出好幾個原因，一是防止炒樓。但事實上，增加私人市場禁售期是難以防止炒樓的，因為業主在第三年起已可在二手未補價市場中出售。這個二手未補價市場，理論上按市值計價。現時去地產代理睇樓，居屋會有「未補價售價」與「已補價售價」。例如××苑某單位，「售：560萬」，「居二價：350萬」。自由市場價升得愈高，「未補價售價」也會跟着升。所以如果有人買居屋是為了炒樓，在新政策下，是可以繼續在未補價市場炒的。因此，增加私人市場轉售禁售期，不能達到杜絕炒樓的政策目標。

倒轉來看，房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示要顧及買家的套現需要，所以不能將禁售期加太長，也是錯的，因為有了二手未補價市場已可套現。

延長禁售期的支持者提出的另一個原因，是公平。我明白一般人、房委會委員、議員都有這種想法：着數多了，自然要在另一方面加大限制，否則不公平。問題是，在現時香港的情况下，資助房屋根本供不應求，只有少數好運的申請者抽到可得資助，其餘合乎資格申請者就得不到任何資助，本來就不公平。2017及2018年居屋計劃白表中籤率只有2%及2.4%，大部分符合資格的人都無法抽中，望門興嘆。買了舊居屋的人可以話為何新居屋折扣較大，他們較小；白表申請者又可以話綠表申請人何以既可抽居屋，又可抽綠置居。在一個本來就不公平的制度，在小處堅持細微的公平，是一件很滑稽的事。

增禁售期意義不大 又降低市場效率

資助房屋折扣降低，本身就會令業主出售的意欲減少，所以增禁售期意義不大。增加禁售期，使房屋流轉更難、效率更低，減少供應，增加空置。

根據現行規定，在私人市場出售資助房屋須補價。資助房屋落成時，出售價於市價的成數，就是業主所得折扣。譬如一個市值500萬元的居屋單位，買家只付350萬元，即打了七折。在私人市場出售，就要按出售時市價補回三成的錢給房委會。

正常情况下，在私人市場要購買一個居住的地方，須付十足市價。所以如果資助房屋業主賣掉房子，只拿回七成價值，他必須自行付出另外三成才可以找到私人市場的類似單位。

將來這個折扣會降到約五成，即是說，業主須自行付出另外五成才可搬出，這樣已經大大降低了轉售的意欲。用一個極端例子：若資助房屋是免費的，根本不會有人賣；即使不住，也會丟空。

另一個看法是，業主一天不賣，一天住在舊居屋，他是付出了七成價錢，但享受到房子十足的使用權，即賺了三成業權的居住價值。在新居屋，他賺的是五成，更加不想搬。

出售的原因，可以是想套現、買一間更大的私樓、獲得現金周轉等等。同樣，折扣愈高，出售意欲愈低。

因此，增加折扣及增加禁售期的效果是二手居屋供應更少，降低市場效率。增加折扣本來令業主更不想賣樓，然後還要再加一大堆令業主賣樓更難的限制，如禁售期，會使更多業主低效率地使用資助房屋，例如丟空。差餉物業估價署沒有統計未補價的資助房屋空置率，不知其普遍性，但將資助房屋丟空的例子，一般人也有聽說過。我認識有人有居屋不住，住在私樓，退休才搬回居屋；也有人私底下說居屋空置了，想找人暗盤租，當然未補價出租，暫時仍是犯法的。

鼓勵市民炒樓還是打擊炒樓

講房屋政策，論政策目標，從來都是問：幫市民置富，還是讓市民安居？

幫市民置富，是讓市民藉着置業，分享城市繁榮、土地升值的成果，希望他們有資產可以運用，以應付人生中各種需要。若是這樣，就必須有辦法讓他們炒樓套現，政策要靈活，貼近私人市場。

讓市民安居，即提供資助讓有需要的市民可租住市價房屋，解決居住問題，毋須擁有業權。外國社區房屋比較少，較多用現金資助非實物模式，較有效率。

如何設定公共房屋政策的各種限制，是體現究竟政府想幫市民「置富」還是「安居」的目標。可是到現在，政府好像還未想清楚這個問題。因為房屋政策路徑依循，難以一時有大改動，造成現在政府資助市民炒樓，但又不想市民炒樓的政策。這個矛盾，看來短期內難以解決。

註1：〈黃遠輝預告日後居屋將收緊轉售限制〉，2018年7月18日「香港01」

註2：〈新居屋禁售期擬五年增至十年〉，2018年7月27日《星島日報》

（本文載於 2018年9月4日 《明報》）

已經無嘢可以阻止樓價上升

記者喜歡找名人評論樓市走勢，近年樓價爆升，名人紛紛變「燈神」。近日野村證券發表報告，警告香港是全世界最有可能爆發金融危機的經濟體。在他們的預報系統，關於香港的60個風險指標之中，有52個已亮起紅燈。報告指出香港在企業與家庭債務比率和實際樓價兩個範疇，都有潛在危機。

關於這一類經濟和金融危機預警系統，解釋已發生的危機還好，但預測未來危機，向來成功率偏低，誤鳴率甚高，因此為人詬病。話雖如此，他們所使用的風險指標，往往反映經濟體的穩健性，所以值得了解一下。

首先關於企業和家庭的債務比率方面，香港在世界各經濟體中名列前茅，其實並不出奇。香港是個國際金融中心，跨國企業在香港融資，造成企業信貸比率高、國際資產在香港活動頻繁等，是離岸金融中心的一大特色。大行報告做的是國際統計，不會為香港度身訂做自己一套準則，因此債務方面，似乎問題不大。

香港的樓價太高，不容置疑。必須指出，在經濟學模型，樓價升幅長遠和經濟增長是1：1的。這個原因很顯而易見：若樓價升幅一直高於經濟增長，最後房地產相對其他商品的價格趨於無限，生產其他商品變得毫無價值。2003到2017年，樓價升幅是5.84倍（註1），本地生產總值升幅只有2.12倍。

長期影響樓價的因素

當然，上述理論並沒有考慮人口流動等問題。譬如世界大城市樓價升幅，一般都很高，原因是地小人多，中心地段更買少見少，供求關係帶動樓價上漲。香港與很多大城市的分別是，其他大城市的人，若負擔不起在中心地段居住，可搬到周邊地區；但香港的周邊地區，就是深圳，搬到深圳居住的人畢竟不多，而且香港的樓價統計不包括深圳。根據Demographia的數字，新加坡的樓價相對於入息中位數為4.8倍，東京－橫濱是4.8倍，香港是19.4倍。由此可見，即使只看大城市的樓價，香港也是數一數二，外地來港工作的人，無不怨聲載道。

從上述觀點看，一個城市的樓價，長遠來說，代表着居民對那片土地的信心。有3點值得留意。第一，樓的價值受基本因素影響，城市的經濟增長是決定樓價的一個重要因素。生產力高、人才匯集的地區，樓自然貴，如美國矽谷灣區，世界一流的科研人才都在那裏聚居，樓價自然貴。第二，香港近期政治環境混亂，中產小康市民紛紛討論移民大計，這種政治上的悲觀與樓價上的樂觀，恰恰相反。第三，嬰兒潮一代即將退休，香港的退休保障不足，有些退休人士未來需要變賣資產。而嬰兒潮一代人的資產，不少是以房地產的形式存在，若他們賣樓，將會增加住宅供應，推低樓價。

短期樓價走勢難以預測

樓價的短期走勢，一直是社會大眾最關心的議題，譬如近日坊間有「房屋供應不影響短期樓價」的說法。根據金管局一份研究的計量分析（註2），把樓價的短期走勢，分拆成房屋供應、房屋需求、利率、銀行貸款和市場情緒5個因素。要預測樓價十分困難，因為除了要預測上述各項因素，也要判斷這些因素之中，有什麼已被市場消化而已經反映在當前的樓價。

房屋供應雖然理論上有影響，但在今時今日的社會，要增加供應，談何容易？自土地大辯論，以至政府拍板、更改土地用途、環境評估等，動輒以年計，還有「八萬五已經不存在」的名句，政策不確定性很大，因此難以動搖供應不足的預期，所以在供應上要大幅影響樓價，實在不容易。

利率和銀行貸款方面，可以出乎意料的事情也不多。香港實行聯繫匯率制度，港元利率大致跟隨美國利率，美國息口近年很少大上大落。即使加息一厘，一般按揭供款還款負擔不會增加很多，以400萬至500萬元單位計，分攤30年，只是一個月增加供款約2000元。

以「不確定性指數」觀察市場情緒

最有可能在短期觸發樓價波動的是市場情緒，偏偏市場情緒也是最難捉摸的。浸會大學的陸尚勤博士和金管局的研究員研發了一個關於香港的「經濟政策不確定性指數」（EPU Index；註3），可以間接觀察市場情緒。他們利用本地報章報道搜索關鍵詞的方法，制定指數，並發現當香港的不確定性增加，經濟增長和企業投資會放緩，樓價亦會受壓。

譬如，2016至2017年初經歷英國脫歐公投、美國總統大選，還有香港特首選舉等政策不確定性的事件，從指數可以看出，市場的危機意識增加，同時樓市升幅稍為緩和。2017年以後，經濟不確定性低，市場亢奮，連帶樓市屢創新高。即使今年初港匯轉弱，聯繫匯率在4月觸及7.85弱方兌換保證，金管局被迫接貨，沽美元買港元，EPU輕微上升。但4月金管局入市數次後，對實體經濟沒有影響，銀行流動性也未見收縮，至5月社會大眾已經見怪不怪，EPU指數破底，樓價有望續升！

空置稅無用之用

近期政府打鑼打鼓要搞大的一手樓空置稅，實在雷聲大雨點小。所謂囤積一年以上一手樓未售單位原來只有3000個，放出去如「魚糧入錦鯉池」 — — 瞬間即逝。那些「增加供應不會影響樓價」學派，實在無必要支持空置稅立法，也無必要將空置樓推出市場，因為他們認為反正增加供應沒有用，卻要動用成本去立法執法，還要佔用公共空間討論，使大家忘了土地供應專責小組的失敗推銷。

空置稅的最大作用是在土地大辯論期間告訴大家，「嗱，其實政府不怕地產商」，以及「沒有官商勾結」。就算雷厲推行，也不會「入肉」。真的要幫小市民買樓，應增加持貨成本，每名香港居民只能持有一個物業，多於一個就仿效外國，每年收樓價1%至3%的持貨稅，收到你怕、收到你賣。但真正會「痛入肉」的稅，政府是不會收的，只能搞作用不大的一手樓空置稅，爭取民望有餘，實際成效不彰。用只影響3000個單位的一手樓空置稅換回高爾夫球場，好抵呢。

註1：以新界區A類單位計算

註2：Tommy Wu, Ken Wong and Michael Cheng（2017）. “Estimating the drivers of Hong Kong’s housing price short-run dynamics.”

註3：指數可在www.policyuncertainty.com下載，每月更新；相關研究見"Economic Policy Uncertainty Spillovers in Small Open Economies: the Case of Hong Kong”

(本文於2018年6月26日 《明報》發佈）

土地諮詢 擺平利益團體最難

(本文於2018年4月10日 《明報》發佈）

土地供應專責小組公眾諮詢未開始，已有團體急不及待發表意見，走到高爾夫球場抗議。土地供應這個話題講了多年，諮詢完了就會定下未來中長線發展計劃。這個諮詢應該怎樣做？最後又應該如何做決定呢？

諮詢要結合社會效益及人文價值

政府在《2030＋》定下未來發展1200公頃土地為目標，有民間團體質疑是計多了，但姑且暫緩這點討論。土地諮詢提供18個選項，所以諮詢應該討論選項的優次，然後政府就跟着這個優次填滿1200公頃的土地目標。

例如軍營第一、棕地第二、高爾夫球場第三，就應該先用軍營，填不滿1200公頃再用排第二的棕地。這當然是過於簡化，因為每塊地性質不同、選址不同，亦需要考慮相鄰社區的規劃及土地用途。同一選項裏不同的土地也有優次分別，例如某些棕地比高爾夫球場適合，但有些較不適合，要排得更後。這樣複雜的排序和各種因素的考慮，會帶來很多操縱選項優次的機會。

很多時商業上決定做什麼項目，是以回報率計算。但這些是私人決定；開發土地是集體決定。諮詢要做到的目標是結合經濟及社會效益的利害計算，這裏分了兩部分：開發土地及建屋成本「有數得計」，填海每平方米以現時海沙及工人價格是多少、要多少年、可以建幾多房屋，這些是知道的；有些價值相關的，如人文、歷史、保育、環保價值，很難量化，需要透過諮詢去了解。這些價值在商業計算上會輸蝕，因為很少人可以以私人名義拿出可觀的金錢持續地將這些價值買起。這些市場無法解決的問題，需要靠集體決定去處理。

諮詢文件最少應列出現時有哪些土地選項，屬短、中或長線，需投入多少資源，能建多少屋。這些資料不公開，公眾很難討論。雖然資料出爐也會有團體非議，但最少可以搬出來「三口六面」討論，讓專業團體及各界人士提出新資料及質疑。

補償利益團體的爭議

公開資料都是「手板眼見工夫」，倘若政府最後沒有公開，只是不為也，非不能也。擺平不同持份者的利益分配才是最困難的事，也是為什麼要諮詢的原因。君不見「共享汽車」還未成事便遭牌主反對、香港旅館業協會反對「共享房屋」，就是這樣的事。做了諮詢，有些項目可以比較大條道理開發，將利益團體壓下去。

有社會人士認為某些情况下需要補償利益受損者。要補償，某程度上是假設了本來利益分佈是預設的、是必然的、是合理的，但其實並不然。例如某些棕地、高爾夫球場，本來就沒有交足市值租金，預設了他們本來就擁有場地的使用權然後必須補償，是有爭議的。

如果本來是透過特權繞過市場分配得到低價使用土地的權利，降低了土地的經濟效益，這一點自由經濟右派會反對——因為最有效益的做法是以市場機制決定租金，價高者得，而不是以行政權力指定得益者，容許他們以極低價格租官地。

政府本來就不應批准以1元租棕地或以1000元出租高級私人會所用地作「牟利用途」。他們以前是「着數」了，其實本來無一物，所以也不存在「收回土地會蝕了」的問題。如果以分配正義角度看待，他們甚至需將以前因不合理租金多賺的錢一併「嘔出來」補貼劏房居民。

保守主義右派才會認為要維持階級特權，及保護既得利益者的利益。究竟一個特權要存在多久、因為何等原因獲得特權才是理所當然所以需獲賠償，是很難回答的問題。或許現代社會已經沒有這回事，沒有「所謂君權神授所以特權自古以來就有」的信仰。

另一個補償的原因，是不作補償可能會有其他後果，降低整體社會效益。有人會以其他方法保護自己利益，帶來其他社會成本，例如新界人就曾經因為僭建問題而聲言「流血革命」。有些情况只是恫嚇之詞，目的是談判，未必會真做；政府知道了，還是妥協。更重要的原因是特首是由1200名選委選出，而鄉議局佔26票，商界又最少控制200多票，所以不要問為何僭建搞不好、粉嶺高爾夫球場遲遲未能收回。這不僅是社會成本，也是統治者權力穩定的成本。

所以補償是政治問題，非單純經濟及社會效益的利害計算。如果因為要補償或有人企圖以恫嚇要求補償，使政府放棄較高效益的土地，轉向發展低效益土地，會危害社會整體得益。

恐防「假諮詢，真過橋」

諮詢要凝聚共識，恐怕不容易。混合獨裁政體的諮詢是一個機會讓大家推動議題，但最終決定仍看當權者將大眾的聲音看得有多重。政府可以着重政權穩定及統治者自身的政治利益多於效益計算，而效益計算又比大眾聲音重要。政權也很容易因為某些團體權力大、聲音大而就範。要將大眾聲音量化成效益，然後加入去經濟效益的計算，十分困難，所以容易讓持份者覺得政府還是一意孤行，只是借諮詢來「過橋」，將發展大計合法化，是形式多於真諮詢。

政府不會完全「無譜」地諮詢，我的預測是有些不重要的部分，政府可以讓步；但有些原則和方向本來定了，是不會因為諮詢的結果而改變的。因為諮詢的意見最後還是由行政機關整合，所以政府還是有很大公權力主導諮詢結果。

高球場建屋最符合社會效益

(本文於2018年3月27日 《明報》發佈）

土地供應專責小組將就土地供應諮詢公眾，討論最激烈的是粉嶺高爾夫球場的用地。這片用地的爭議是自2013年發展新界東北時所提出，現在仍未有共識。下文論述為什麼高球場建屋最符合社會效益。

很多人曾經提出理由支持保留高爾夫球場，但都非常薄弱。

政府從不注重體育保育

首先，是高球場對香港的體育貢獻。香港政府一向蔑視運動員，對大部分運動員補助少得可憐。梁振英曾表示「體育界無經濟貢獻」，真心話就是不重視運動。代表香港出戰冬奧的選手曾控訴連隊醫也沒有，刻薄運動員，霍震霆卻用公帑大搖大擺乘飛機去大合照。所謂「保護高球場，培養運動員」只是借運動員「過橋」，運動員看在眼裏也發火。

香港能打高球的地方不止粉嶺，清水灣、愉景灣、深水灣、滘西洲及石澳都有場地，滘西洲場地符合國際標準，可供運動員練習。港人亦喜歡北上打高球，未有滘西洲高球場時，一年已經有數十萬人次北上打球，所以粉嶺高球場不是唯一，有很多替代品，沒有一定要保留的理由。高球教練鄭文雅指失去粉嶺場不會對精英運動員造成太大影響。

青年房屋問題的解決之道

(本文於2018年1月30日 《明報》發佈）

〈青年對政府的住屋期望〉（2018年1月16日《明報》）一文提到，高達89%青年認為政府應提供更多資助房屋，75%認為政府應幫助市民取得私人業權。由於調查發現青年對租住房屋不感興趣，本文會集中探討各種與房屋相關的政策能否解決青年置業難的問題。

雖然青年十分希望政府能以資助房屋幫他們置業，但現時的資助房屋計劃不見得能有效幫助青年。資助房屋有3種：一是「綠表置居計劃」，二是居屋及房協的資助房屋，三是未推出的「港人首置上車盤」。

青年對政府的住屋期望

(本文於2018年1月16日 《明報》發佈）

講青年置業難的文章來到第四篇。前文提到八成青年希望在成家立室時置業（〈原來青年不想安居只想置業〉，2017年12月5日《明報》），說明置業是青年所想，有調查數據支持。不過，根據人口普查的數據，近20年青年置業率不斷下降，青年不論未婚或已婚，與父母同住比率不斷上升，可見事與願違。

談論青年置業，並非鼓吹青年置業，青年期望是根據調查得出的結果，我是根據結果再作討論。至於政府應否幫助市民置業，以及是否合乎施政邏輯是另一問題，已另文討論（〈功利主義賣公屋〉，2017年11月7日《明報》）。

本篇想探討的是青年對政府在房屋角色的看法。青年認為，政府應幫助他們置業、上公屋，還是在私人市場租住房屋？

青年認為政府有責

調查訪問18至34歲香港青年，受訪者有55.5%認為政府有義務幫市民置業；高達89.2%認為政府應提供更多資助房屋；75.1%認為政府應幫助市民取得私人業權（見表）。顯示青年認為政府在置業上有一定角色。

青年置業難 仔都無得生

(本文於2018年1月2日 明報刊登）

新的一年，青年依然置業困難。我在〈回歸以來青年置業最難〉（2017年12月19日《明報》）一文拿出數據證明青年置業率自2001年不斷下跌，並說明置業難的原因。上一代會說：「後生仔，捱下先！」也有批評青年想置業是「大想頭」、好高騖遠。另一邊廂有父母怕子女永遠追不上樓價，在子女年幼時已代他們置業。很多人討論青年置業難，但很少人討論青年置業難對社會有什麼影響。

生活質素降影響兩代人

首先，青年置業困難，延長留在父母家居住的時間，或婚後與父母同住，降低人均居住空間。附圖可見所有年齡組別的青年，無論未婚或已婚，與父母居住比率比起20年前都有所上升。最明顯是30至34歲的單身青年，及20至24歲的已婚青年，後者有一半婚後繼續與父母居住。相比婚後搬出去住，家庭人均居住面積減少。單身者住在原生家庭，相比起搬出去住，人均居住面積也是較小。這裏，置業難不是人均居住面積降低的直接原因；真正原因是房屋不夠、樓價太貴，置業難是現象。

回歸以來青年置業最難

(本文於2017年12月19日 明報發佈）

我在〈原來青年不想安居只想置業〉（2017年12月5日《明報》）一文提到，根據研究報告，原來香港青年渴望置業，高達79%青年希望在成家時能立室，離開父母居住。但青年這個置業願望是否一代難過一代呢？

各青年組別置業率均跌破50%

青年不想安居想置業

(本文已於2017年12月5日 明報發佈）

很多民間與房屋有關的左翼團體都強調市民需要的是安居，不是置業。同時，右翼認為政府的角色是幫助市民有最低水平適切的居所；至於置業是私人領域之事，政府不應涉足。但調查發現，香港青年想要的不是廉租房屋，而是成家時可以立室。

大部分青年滿意與父母同住

在一項有關香港青年住屋的抽樣調查裏（註1），不計很少數已經跟伴侶及伴侶家人同住的人，18至34歲青年有超過八成與父母同住，只有7%是獨居或與伴侶一起居住，近乎無人與朋友共居。雖然青年如游蕙禎常說要空間，但原來很多青年都覺得與父母同住無問題，亦不傾向與朋友搬出去共居或分租。與父母同住的人裏，有95%願意繼續與父母同住，只有19%認為與父母同住不方便，30%寧願住其他地方。

置業好過讀大學？

(本文已於2017年11月28日 明報發佈）

幾年前已經有人辯論，買層樓給兒子做「廢青」好過送他讀書，連黃子華也說如果將幼稚園到中學及大學學費用來「利疊利」，別人大學畢業時，無讀過書的孩子已經可以退休了。當年黃子華說擁有一間500呎值500萬元的樓已經是富豪，遲些連擁有100呎樓都是富豪了。早幾天新盤開售221呎折實約800萬元，應驗了黃子華的說話。本文旨在比較置業及大學教育的投資回報。

功利主義賣公屋

(本文已於2017年11月7日 明報發佈，本文為長版）

「80萬公屋足夠」論成了特首上任以來第一次被圍剿的藥引，「保皇」、泛民齊出手。雖然80萬這個數未經討論，但賣公屋是政府共識。林太是資深政務官，熟悉政策，不會隨便提出無聊的建議然後快馬加鞭去做（政治任務例外）。討論政策應由政策目標和政府角色講起，有目標才可評價政策好壞。

新房策非幫助最有需要的人

過去討論房策時陸續有人指出政府應幫助最有需要的人。右派角度是「政府無好事」，不做就最好。但我們不能沒有政府提供公共物品，其中一樣是社會保險。人始終會遇上不幸和意外，或有人生來就有缺陷，難以在市場生存。由於難保自己未來會否成為不幸的一個，所以有能者繳稅「供會」一起織出安全網，讓不幸的人下跌時有個底，不至「永不超生」。這是為什麼「政府應幫助最有需要的人」。另一說法是用來「收買」窮人，免得他們因生存困難而生事，如搶劫暴亂。左派也有他們的理論來論述為甚麼要用公帑幫窮人或藉再分配達至較平等。

問題在於安全網究竟幫助最底的10%人就足夠，還是30%才足夠，還是要更平等。這是價值判斷，沒有必然答案。平等的代價是降低效率，至於以幾多效率換取幾多平等，與本來的平等程度、政府效率和社會特質有關，很難一概而論，這比較接近實證問題。

港英房屋三級制完勝林鄭五級制

(本文已於2017年10月24日 明報發佈，本文為修改版）

房屋問題自曾蔭權年代愈來愈嚴重，由他的「置安心」、梁振英的「港人港地」，到林鄭月娥的「首置」樓，歷屆特首均希望在房屋問題上突破既有模式。問題是「施政新思維」是否一定比以前好，還是新不如舊？

房屋階梯是1970年代已有的概念，非什麼新鮮事。今次的新猷是在「公屋——居屋——私樓」上加兩格，變成「公屋——綠置居——居屋——首置樓——私樓」，原因是中間斷裂，要加多兩級，實情是架牀疊屋。

本身所謂房屋階梯論已經有很多低效及不公平藏於其中，5級制是加劇問題。

大富翁遊戲行了100圈才加入戰團

(本文已於2017年10月14日 香港電台節目《香港家書》發佈，本文為修改版）

搬出來住，對我來說並不是一個選擇。搬出來前一晚，零晨三時還在醫院驗傷，我已經是家裡最後一個搬走的人，其他人早已走清光，我比他們還捱多了好幾年。搬出來的一刻，地方雖小，租金不便宜，但我終於獲得了自由，可以過正常的生活，那是我十幾年以來過得比較開心的時間。我曾被很多人批評，年輕人應該在家裡住，多儲點錢，不應該要求有自己的私人空間，對於不明所以的人，我不以為然。

這些問題不是獨獨只有我面對的，有一位朋友跟別人合租私樓，月租1萬6千元，他付7千元，問他為何不回家住。原來小時候，他爸爸會因為與他無關的事，將他吊起來打四五個小時，他的妹妹已經不再回家。所謂相見好，同住難，為了維持仍然可見面的關係，寧願交租也不回家住。土地問題，令良好家庭關係成了某些人奢侈品。有一個朋友是大學畢業生，跟屋企人不咬弦，問我一個床位幾錢租。我說，床位的條件很差也不安全，一個單身女子真的不要去住。