租金管制不治標 基層最終受害

(文章已於2013年7月20日《明報》論壇版刊登)

近年租金暴升，劏房如雨後春筍，百多呎的市區劏房租金已達數千，令很多貧窮家庭百上加斤，愈搬愈細，愈住愈差，有社區團體每隔一段時間便重提租金管制。租金管制，說來動聽，不明就裏的劏房戶當然支持，但最終受害的還是基層。

讀過經濟學導論的都知道，任何對價格的管制都會扭曲供求關係，令供過於求或求過於供，未能盡用社會資源。

經濟學家在很多問題上的解釋，長久以來爭論不休，他們在租金管制問題上卻鮮有地立場一致。美國經濟協會在1992 年做過調查，93%的經濟學家表示租金管制會減少租盤供應及令租盤質素下降。這是經多年市場反應的證明得出的結論，預測和解說相對準確。

紐約市的例子

紐約市自1947 年起已有租金管制，旨在體諒貧窮人口的需要。2008 年，全市大約70%的租盤受到租管或租金穩定政策限制。然而事實上，租盤大多被非貧窮人口佔有，全市有35%的租管單位由年薪5 萬美金的人士租住(1)。他們肯定不是租管政策下的目標受益群，與政策原意背道而馳。

由於租金低於市場平衡價格導致租盤需求增加，而且租金便宜亦令很少租客願意交出租盤，市場缺少供應，於是就出現非價格上的競爭。這種競爭最後變成需要有人脈關係，與地產經紀或者業主稔熟才能得到租盤(2)。這只會使低下階層情况更為嚴峻，不能受益於租管政策，此類政策亦成為社會權勢者及上流階層謀利的工具。政策推行的結果很可能是，一些本來並不需要這些租盤的人租住了這些租金管制的地方，迫使最需要這些租盤的人搬遷到更遠的地方，變相增加這些沒有租金管制房屋的需求。因此，最需要租盤的低下階層，不但不能受惠於租金管制，反而有可能要住得遠兼捱貴租，這情况不是我們所樂見的。

另外，由於業主無法自主加租，缺少誘因為房屋維修及保養，令租盤質素下跌。長遠來說，地產商亦不欲投資租金管制的區域。而且租金管制區域多是城市中心地段，這最終使市中心殘破不堪。因此，經濟學者Assar Lindbeck 戲稱，租金管制對城市的破壞力，僅次於原子彈（next to bombing, rent control seems inmany cases to be the most efficient technique so farknown for destroying cities.）。

枱底交易

另一個可能性是枱底交易。若政策在執行上不嚴格，租客在表面上交租管後的租金，實際上還是會不正式地以金錢或非金錢的利益填補與平衡價格的差距。假設租金本來是1 萬元，在實施租管後最多只能以5000 元出租。願意付5000 元租這個單位的人有很多，他們要想辦法得到租盤，最後有人在租約外付出與5000 元相若的利益予業主，就能成功租下物業。

還有一個看法是現在租務市場已有泡沫，租管能令租金下調至接近平衡價格。這個說法首先是要證明現時的租金高於平衡價格。首先我們都不是神，沒法知道平衡價格。而且市場每天在變動，平衡價格亦每天在轉變，政策卻無法朝令夕改，政府無辦法每天調節租管政策來將市場推至平衡點。此外，租管本意並不是一個將市場推向平衡的工具，所以最好還是留待市場自行調節。

在市場機制下，租金高昂並非經濟問題而是社會問題。樓價及租金承擔力問題必須解決，但租務管制並非正途。解決租金高昂長遠而言當然是增加供應，興建更多公營及資助房屋，拉近貧富差距，增加社會向上流動力，令更多人能不吃力地負擔市價租金或供款。

1. 紐約市租金指引委員會年報

2. Wall Street Journal. "Rent Control Is the RealNew York Scandal".




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