已經無嘢可以阻止樓價上升

記者喜歡找名人評論樓市走勢，近年樓價爆升，名人紛紛變「燈神」。近日野村證券發表報告，警告香港是全世界最有可能爆發金融危機的經濟體。在他們的預報系統，關於香港的60個風險指標之中，有52個已亮起紅燈。報告指出香港在企業與家庭債務比率和實際樓價兩個範疇，都有潛在危機。

關於這一類經濟和金融危機預警系統，解釋已發生的危機還好，但預測未來危機，向來成功率偏低，誤鳴率甚高，因此為人詬病。話雖如此，他們所使用的風險指標，往往反映經濟體的穩健性，所以值得了解一下。

首先關於企業和家庭的債務比率方面，香港在世界各經濟體中名列前茅，其實並不出奇。香港是個國際金融中心，跨國企業在香港融資，造成企業信貸比率高、國際資產在香港活動頻繁等，是離岸金融中心的一大特色。大行報告做的是國際統計，不會為香港度身訂做自己一套準則，因此債務方面，似乎問題不大。

香港的樓價太高，不容置疑。必須指出，在經濟學模型，樓價升幅長遠和經濟增長是1：1的。這個原因很顯而易見：若樓價升幅一直高於經濟增長，最後房地產相對其他商品的價格趨於無限，生產其他商品變得毫無價值。2003到2017年，樓價升幅是5.84倍（註1），本地生產總值升幅只有2.12倍。

長期影響樓價的因素

當然，上述理論並沒有考慮人口流動等問題。譬如世界大城市樓價升幅，一般都很高，原因是地小人多，中心地段更買少見少，供求關係帶動樓價上漲。香港與很多大城市的分別是，其他大城市的人，若負擔不起在中心地段居住，可搬到周邊地區；但香港的周邊地區，就是深圳，搬到深圳居住的人畢竟不多，而且香港的樓價統計不包括深圳。根據Demographia的數字，新加坡的樓價相對於入息中位數為4.8倍，東京－橫濱是4.8倍，香港是19.4倍。由此可見，即使只看大城市的樓價，香港也是數一數二，外地來港工作的人，無不怨聲載道。

從上述觀點看，一個城市的樓價，長遠來說，代表着居民對那片土地的信心。有3點值得留意。第一，樓的價值受基本因素影響，城市的經濟增長是決定樓價的一個重要因素。生產力高、人才匯集的地區，樓自然貴，如美國矽谷灣區，世界一流的科研人才都在那裏聚居，樓價自然貴。第二，香港近期政治環境混亂，中產小康市民紛紛討論移民大計，這種政治上的悲觀與樓價上的樂觀，恰恰相反。第三，嬰兒潮一代即將退休，香港的退休保障不足，有些退休人士未來需要變賣資產。而嬰兒潮一代人的資產，不少是以房地產的形式存在，若他們賣樓，將會增加住宅供應，推低樓價。

短期樓價走勢難以預測

樓價的短期走勢，一直是社會大眾最關心的議題，譬如近日坊間有「房屋供應不影響短期樓價」的說法。根據金管局一份研究的計量分析（註2），把樓價的短期走勢，分拆成房屋供應、房屋需求、利率、銀行貸款和市場情緒5個因素。要預測樓價十分困難，因為除了要預測上述各項因素，也要判斷這些因素之中，有什麼已被市場消化而已經反映在當前的樓價。

房屋供應雖然理論上有影響，但在今時今日的社會，要增加供應，談何容易？自土地大辯論，以至政府拍板、更改土地用途、環境評估等，動輒以年計，還有「八萬五已經不存在」的名句，政策不確定性很大，因此難以動搖供應不足的預期，所以在供應上要大幅影響樓價，實在不容易。

利率和銀行貸款方面，可以出乎意料的事情也不多。香港實行聯繫匯率制度，港元利率大致跟隨美國利率，美國息口近年很少大上大落。即使加息一厘，一般按揭供款還款負擔不會增加很多，以400萬至500萬元單位計，分攤30年，只是一個月增加供款約2000元。

以「不確定性指數」觀察市場情緒

最有可能在短期觸發樓價波動的是市場情緒，偏偏市場情緒也是最難捉摸的。浸會大學的陸尚勤博士和金管局的研究員研發了一個關於香港的「經濟政策不確定性指數」（EPU Index；註3），可以間接觀察市場情緒。他們利用本地報章報道搜索關鍵詞的方法，制定指數，並發現當香港的不確定性增加，經濟增長和企業投資會放緩，樓價亦會受壓。

譬如，2016至2017年初經歷英國脫歐公投、美國總統大選，還有香港特首選舉等政策不確定性的事件，從指數可以看出，市場的危機意識增加，同時樓市升幅稍為緩和。2017年以後，經濟不確定性低，市場亢奮，連帶樓市屢創新高。即使今年初港匯轉弱，聯繫匯率在4月觸及7.85弱方兌換保證，金管局被迫接貨，沽美元買港元，EPU輕微上升。但4月金管局入市數次後，對實體經濟沒有影響，銀行流動性也未見收縮，至5月社會大眾已經見怪不怪，EPU指數破底，樓價有望續升！

空置稅無用之用

近期政府打鑼打鼓要搞大的一手樓空置稅，實在雷聲大雨點小。所謂囤積一年以上一手樓未售單位原來只有3000個，放出去如「魚糧入錦鯉池」 — — 瞬間即逝。那些「增加供應不會影響樓價」學派，實在無必要支持空置稅立法，也無必要將空置樓推出市場，因為他們認為反正增加供應沒有用，卻要動用成本去立法執法，還要佔用公共空間討論，使大家忘了土地供應專責小組的失敗推銷。

空置稅的最大作用是在土地大辯論期間告訴大家，「嗱，其實政府不怕地產商」，以及「沒有官商勾結」。就算雷厲推行，也不會「入肉」。真的要幫小市民買樓，應增加持貨成本，每名香港居民只能持有一個物業，多於一個就仿效外國，每年收樓價1%至3%的持貨稅，收到你怕、收到你賣。但真正會「痛入肉」的稅，政府是不會收的，只能搞作用不大的一手樓空置稅，爭取民望有餘，實際成效不彰。用只影響3000個單位的一手樓空置稅換回高爾夫球場，好抵呢。

註1：以新界區A類單位計算

註2：Tommy Wu, Ken Wong and Michael Cheng（2017）. “Estimating the drivers of Hong Kong’s housing price short-run dynamics.”

註3：指數可在www.policyuncertainty.com下載，每月更新；相關研究見"Economic Policy Uncertainty Spillovers in Small Open Economies: the Case of Hong Kong”

(本文於2018年6月26日 《明報》發佈）

貿易‧戰爭？

《五夜講場 — 學人講經濟》新一集的題目是《貿易‧戰爭？》，既有國際間熱烈談論的貿易戰時事，亦邀請了專攻貿易理論的專家來做學術講解。

題目很吊詭，有說到現在都沒有第三次世界大戰，是因為世界貿易變得更緊密；一旦打仗，大家都輸。文明時代囤積兵器和核武，目的是用來震懾他國和談判，不是真用。紐約時報專欄作家Thomas Friedman甚至提出 “ Golden Arch Theory”，斷言任何兩個有麥當勞快餐店的國家，都不會發動大規模戰爭，因為戰爭摧毀貿易的代價太大了。

戰爭變成了大家貿易上的「揸頸就命」，大家出口甚麼，入口甚麼，收多少關稅成了如兵器一樣的談判棋子。傳統的貿易模式令禁運的利害計算較簡單，當世界貿易進情發展到全球價值鏈，「大家藤㨢瓜瓜㨢藤」，難而獨善其身。

傳統貿易理論當然要談大衛．李嘉圖(David Ricardo)的模型 ，各國投資自身俱備優勢的產業，如英國出口紡織品，葡萄牙出口紅酒，英國的國民就不必生產紅酒，入口葡萄牙的紅酒因為規模經濟及市場擴大，比英國本土製造的更便宜更好喝。

1820年工業革命，蒸氣機的發明，令運送貨物的成本大幅下降，令現今的發達國家靠著工業起飛，財富份額由佔全球約五分之一躍升到1990年的約70%。

但這種傳統貿易模型受到挑戰，美國出口汽車到日本，日本又出口汽車到美國，為甚麼大家不買本土製造的汽車，省下運來運去的成本？美國的汽車和日本的在設計上、馬力上，給用家的體驗不同，所以還是有日本人買美國車，美國人買日本車。情況如中國只生產黑色原子筆，越南製造藍色原子筆，泰國生產紅色原子筆，想要不同顏色還是會從不同國家入口。(無巧不成話，提出上述新貿易理論(New Trade Theory) 的諾貝爾獎經濟學家Paul Krugman，近年也熱衷在紐約時報發表評論文章，更因為經常被公眾錯認為Thomas Friedman而感到苦惱)。

全球價值鏈的誕生扭轉了舊有模式，一部電話，芯片可以由英美進口，螢幕是日本的，記憶體是韓國的，在中國裝嵌好了才將製成品出口別國，結果電話流到世界各地。在這個模式下，運輸成本必需更低，才能令這個模式有利可圖。經濟學有個類比，叫「冰山運輸成本」(iceberg cost)：將一塊冰山，從一國拖到另一國，慢慢地就會溶掉，到達目的地時只剩下一部分，剩下的部分越多，運輸成本越低。

另外，運輸成本低有利規模經濟。遠程運輸成本降低，貨物就能出口至全世界而不止鄰國，有助擴大市場，市場大客源多，規模經濟更有效，每件貨物的平均成本較低，更加促進全球價值鏈的形成。

最後就是關稅貿易協定。一戰後世界曾經歷一段保護主義的時期，及後關稅才再度下降，世界貿易組織及其前身「關稅暨貿易總協定」(GATT)使國家之間多了零關稅協定，低關稅使出入口成本更低，有利全球價值鏈的形成。

數據顯示，發達國家的關稅比發展中國家整體為低，發達國之間的貿易比發達國與窮國之間的貿易更多，有批評指世界貿易組織裡面的游說都對發達國家較有利。

無論如何，從經濟學層面，貿易壁壘越少，對人類整體得益越大，問題只是全球化製造了贏家和輸家，贏家所獲得的比輸家輸的多，但輸家白受罪，得不到補償，才令反全球化成為浪潮。

例如美國的鋼鐵工人，鋼鐵廠關掉令幾萬人無工可做，理論上如果市場是有效率他們可以轉工，但他們的專長非做其他工作，除了過渡期的不適，他們也會因在其他範疇沒有技術而工資大削。人的一生只有幾十年，若退休前十年這樣被裁，就算再培訓也無補於事，對他們來說是莫大打擊。全球化的衝擊在於分配，福利制度、財富轉移和再培訓的責任並不在全球化，而在政府身上，要令國民在全球化裡得益繼而得到幸福是政府的責任。

土地大辯論：林鄭的底牌

(本文於2018年5月8日 《明報》發佈）

今次土地大辯論，土地供應專責小組主席黃遠輝說「沒有前設」。他沒有說錯，他這份公職就是以一個稍為中立的角色去收集公眾意見，他也頂住了商界的龐大壓力，把高爾夫球場（私人遊樂場契約土地）都納入建議之中，所以我相信他是盡力做好這個角色。

小組沒前設，但林鄭有，林鄭的底牌，就是推公私合營發展私人農地，非常清晰，其他的土地供應選項都是次要。

林鄭的如意算盤就是依照施政報告所說，推她的置業階梯，增加綠置居及首置樓的資助房屋供應。第二就是派餅，令支持她當選的商界尤其是地產商繼續有錢賺，鞏固支持，幫助連任。

公私合營還是土地收回

大家討論的重點是一，要不要讓地產商將農地轉換用途賺大錢，二是要不要用《土地收回條例》以農地市價收回再拍賣。轉換土地用途變成住宅是一直以來都有的事，12/13 - 16/17年度換地的住宅樓面面積共62萬呎，17/18年度 (未完) 換地的住宅樓面面積已近千萬呎。重點是補地價如何計算，如果是市價補地價，其實都不存在讓地產商賺多了的問題。

可是，地產商經常都嫌補價太貴，近年有了上訴機制，但等得上訴來地價又升了，所以還是放棄上訴快手補價算。究竟地政總署的計價有沒有益了地產商，或者在地政總署工作的人離職後可有延後利益加入地產商做顧問，會不會影響計價，就不容易知道。

對於運用《土地收回條例》還是農地補價，有兩種做法。第一，是幾十前的「新市鎮模式」，一律賠償收地，再公開招標，但當年收地有用乙種換地權益書(Letter B)，讓發展商保留部分被收土地權益，留待日後使用，是變相非原址換地。第二種方式是新界東北的「新發展區模式」。發展商部分土地若落在住宅規劃就讓他們原址換地，部分以農地價現金賠償收地建資助房屋或其他設施，拉上補下。

現在所謂公私合營，是以部分發展商的土地興建資助房屋，換取他們土地毋須被收回，可以直接發展住宅，但計及有資助房屋後補價要折讓多少，公眾仍未知道，有很大操縱空間。

土地收回和公私合營，兩者效率相近，但利益分配就差天共地。對買樓的市民來說，私樓建好後都是市價定價，分別不大。於效率而言，因為土地用途更改，無論錢是政府賺還是發展商賺都是轉移而已，錢落誰袋對整體效率而言影響不大，只要發展項目符合土地的最佳發展用途就可以了。

但公私合營相比起以前新市鎮發展模式的分別在於，其他發展就算對土地的估值更高，因為沒公開招標，所以不能加入競爭，因此政府較大機會無法得到土地全部的潛在價值。也有左翼認為不應讓長年屯積農地的發展商發大財。

高球場砸爛林鄭如意算盤

林鄭萬料不到的是殺出高爾夫球地這個程咬金，將她的如意算盤砸毀。高爾夫球的土地矛盾幾近不能解決，少部分的商界和權貴享用以$1000租用172公頃地的私人球會，很多人住在劏房水深火熱，每月交著幾千元租金。高爾夫球會是階級標誌，而且牽涉民生問題，比較純粹政治問題更容易發酵，成為左翼最易利用的工具，左翼當然咬死不放。

高爾夫球場這個弱點幾近「無得spin」，政府只能捱打，誰開口幫忙就誰中箭，還發生暴力事件，十分難看。這是連平時撐商界撐政府的自由經濟學派也動不得的議題。土地的最佳用途，當然是市價決定。政府以行政權力指定得益者，容許他們以極低價格租官地，不符自由經濟原則。政府很難辯解為何將172公頃地用1000元租予球會是合理的市場干預：為什麼對象是私人球會？為什麼是1000元？為什麼是私人遊樂場用途？

是政府自己話要做「土地大辯論」，歡迎參戰，這些以往無人理的地要挖出來，怎能怪人。即便說那裡建住宅，交通會承受不了，最少也要思考更佳的其他用途，要球會交市值租金，或者讓公眾使用才合乎效益。

我在《高球場建屋 最符合社會效益》一文分析，實在沒有任何合理的理由可以優雅地支持保留高球場，結果高球場變成炸彈，邊個出聲邊個樣衰，那些建制或商界的自由經濟派或中間派都只能噤聲，或顧左右而言它，鬧支持改變高球場用地的人，或者說支持填海，不敢明言支持保留高球場。

削高球場掩護公私合營好打得

客觀效果是，本來林鄭的任務是使建制商界大團結，支持政府施政，修補社會矛盾，買起反對派，現在殺出高球場，階級矛盾深種，絕對是考驗林鄭是否「好打得」的試煉。

解決的方法有幾種，一是圓滿保留高球場，但反高球場這條線實在太好打了，這樣會燃燒民望，影響以後施政。二是收回部分高球場建公屋，這樣可使反高球場者失焦，不過又有可能使大家都不高興，高球場被削一片，反高球場者又不滿建樓太少。

最有可能是犠牲高球場一小片做公私合營首置樓，以掩護林鄭同時在私人農地推出公私合營，則地產商有錢賺，轉而支持林鄭，促成建制派香港營大和解，一方面達成不影響公屋供應而增加綠置居及首置樓，滿足施政報告承諾，更化解左翼對高球場的窮追猛打，回應市民訴求，民望升，各界團結，也補滿血再推廿三條，中央滿意，皆大歡喜，自然順利連任。這預測中不中，諸位看倌拭目以待。

解決不了的育兒問題

(本文於2018年4月24日 《明報》發佈，以下會加長版）

因為要做港台科普節目《五夜講場——學人講經濟2018：BB保你大》，思考了育兒與經濟學的關係。

為甚麼生孩子和育兒與經濟學有關？因為這是家庭的一項重大決定，對家庭成員怎樣使用時間和金錢影響很大，在有限的資源之下做好抉擇，正是經濟學的重要課題。這些抉擇包括要不要生小孩，生多少個，生小孩後要不要繼續工作，誰工作誰湊仔，花多少時間和金錢在小孩身上。更具體的例子如在貧窮村落父母應該把所有錢供一個小孩讀書，還是將教育資源平均分配給幾個小孩？又例如「一孩政策」怎樣影響中國的福利制度等等，這些都是經濟學家感興趣的範疇。

原來不少父母，迷迷糊糊就把孩子生了。問為甚麼生小孩，曰：「無得解」。有朋友懷胎十月不斷投訴孩子的性別，說到自己根本不喜歡孩子，但「遲早都要生」，所以還是生了。認識幾位壯年父母，不住說後悔，還有幾位朋友都說父母跟他們講「很後悔生了你」、「本來不打算生你」，父母亦對自己不好。

那不是說所有父母都這樣，我比較欣賞那些享受家庭生活感到快樂的人，說的與做的匹配。即使「原來生仔不像你預期」，最起碼要講得出初衷，但令人震驚的事原來很多人無。

至於答沒有想得很清楚的，對小孩也是不公平，因為這是未經了解及認真思考下的決定。

為甚麼一件所謂天下間最神聖的事，最高風險最大責任的事，那麼多人迷迷糊糊就做了，答不出所以然來，還覺得自己很偉大？

育兒為了甚麼？

育兒專家喜歡侃侃而談如何育兒，有些人主張虎媽教法，有些人認為應該放任快樂，但好像很少人問為了甚麼要養育孩子。

養育孩子的出發點對於探討如何育兒是重要的，因為有了目的我們才知道育兒策略是否可以有效達到目的。

育兒為了甚麼？是一種消費還是投資？古說養兒防老，是一種投資，如組裝模型，不斷升級，隨之而來的財富收入透過家庭內部回報轉移。非物質的回報有親情，如有人陪伴、病了有人照顧，不是孤家寡人，死後有人擔幡買水，都是先養而後至的回報。

如果目的是投資，行動就是裝備孩子，令他的未來的收入提升，同時要維持良好的親子關係，因為孩子太痛恨父母就不會回報，這是他們的自由選擇。

因此，從投資角度，得出的目標是望子成龍同時維持親情，這兩個目標並沒有脫離一般的社會標準，甚至是很多父母祈求的，以自利為目標育兒不一定有問題。

如果是消費，即是享受育兒過程，喜歡一家人的感覺，過程就是收獲，付出就是快樂，那行動上應以提升關係為目標，孩子事業成就為次要，長大後可自力更生就收貨。較富有的家庭，可以讓子女做廢青，連自力更生也不必。要孩子愛你，你必需讓孩子感受到愛，這就是以消費為出發點得出的目標，愛孩子又有甚麼錯。

如果說因社會壓力和價值觀，父母期望，意外懷孕，這些都是一些自利的原因，沒有一個是為了子女著想。但自利在經濟學層面問題不大，不怕承認。這些說法很難去定義育兒目標，所以難以得出何種育兒方法較優的推論。

如果答基因本身就會唆擺你要散播後代，育兒目的自然是養成散播基因能力最強的後代，這樣連親情也不必顧，他最大的目標是幫父母播種而不是供養父母，策略變成盡力將孩子催谷成最能吸引異性的後代。

有人說到，生育是為了孩子好。但本來世上就沒有親生兒子，如何為了他好而把他生出來？喜歡模型，所以砌模型，獲得模型很高興，這是消費，這是自利，關「為孩子好」何事。

「為孩子好」一廂情願

很多父母說：「為孩子好」。甚麼對孩子最好？子非魚，無人知，孩子個個獨一無二。更大問題是，法律上孩子成年前沒有「自決」能力，家長可以推翻他們的決定。孩子對世界認知不夠，不夠成熟，未必能為自己做最好的決定，只能交托父母作出獨裁的育兒決定。這是必需的，例如小孩不會保護自己，家長一定要教他們遠離危險。就算有些家長聲稱讓孩子選擇，也只是他們許可範圍下的選擇。這在育兒的情境並無不妥。

孩子無法知道及表達甚麼是他們認為對自己最有利。孩子在40歲時想要的東西，他5歲時沒法知道，沒法轉達，但「三歲定八十」，到老時已經太遲了。由於難以知道孩子的真正需要，只能靠估計，所謂「為孩子好」是「父母認為這樣對孩子好」，而不是孩子自己認為的好，「為孩子好」是一廂情願的想法。

就算真的知道，例如，子女做「廢青」能達到終極最大效益，不讀書不工作不事生產，每天打機，無所事事，這就是他們的人生終極目標，不會改變，大部分父母大概不願意成全。這就不是真的「為孩子好」，因為只有孩子知道甚麼對他最好，但父母企圖定義時，已加入自己的期望。

父母的優勢是他們有十多年的時間影響子女的價值觀，如果教導成功，可以令孩子擁有相似的價值觀，「為孩子好」及「父母認為這樣對孩子好」兩者就刎合了。不過從很多孩子到最後都不認同父母的選擇，就知道這件事不是想像中容易。最好的例子，是很有音樂天分，自小被培養成知名小提琴家陳美，長大後她希望成為滑雪選手，為了滑雪，她與母親斷絕關係。

育兒心得只作參考

制定育兒策略是一種賭博，賭究竟估得有幾準。最佳方法理論上是存在的，但因為「孩子想要甚麼」這項資訊不完全，所以現在所說比較好的方法都只是估計，跟真正的最佳方法可以相距千里，也不保證跟隨這個方法有好結果。

比較容易估中的是生理和基礎能力，例如行動能力、認知能力，身體健康等，這些應該是人人想要的，獲得的過程也毋需作出很多犧牲。但去到較高層次的想要甚麼才能、經驗、事業、人脈、教育，壓力承受的偏好，快樂對人生的重要性，而當中又有天賦、喜好、財政及時間的限制，得到一樣就要犧牲另一樣，十分難搞。例如做頂尖小提琴家必須經過漫長而艱苦的訓練，要犧牲很多其他選擇，萬一估錯了，成本很高。知道如何增加孩子收入相對較易，要知道如何對孩子最好卻很難，育兒之難在於此。

有做功課甚至不一定比無做好，跟基金經理一樣，做足幾百樣資料分析，回報仍然可以衰過找隻猴子亂揀一通。但養孩子這件事牽涉的人生及金錢成本巨大，而人類傾向相信有做功課比無做功課好，有估過，即使不中，也好過無估。有些育兒行為但求心安理得，所以「育兒心得」才賣到成行成市。

養育孩子和其他投資一樣是一件有風險的事，上行風險和下行風險都有，要學習而且不容易，理智和感情都要好好控制，市場脈博和最新研究成果也要掌握得到。

如果有虧蝕，承受的不只是父母（投資者），孩子也要一同承受風險。生仔是賭博，父母只看到自己的賭注（要在孩子身上花多少錢和時間），卻沒有在意最大的籌碼是孩子本人的快樂及一生。

太多人隨便射精，沒有謹慎避孕，迷迷糊糊做了人生以來的最大投資，沒有做父母的本質，自己做人也不成功，不預備生孩子後可能會失卻自由，卻走去生兒育女，害了孩子一生，嚴重程度如車禍奪去人手腳，這是傾家蕩產也賠償不了的。之後還去高舉自己做父母有幾偉大，這不是世上最偉大，而是世上最可恥的事。

生仔是賭博，落注前諗清楚。

你輸事小，因為你預咗，仔女輸才事大，因為好無辜。

土地諮詢 擺平利益團體最難

(本文於2018年4月10日 《明報》發佈）

土地供應專責小組公眾諮詢未開始，已有團體急不及待發表意見，走到高爾夫球場抗議。土地供應這個話題講了多年，諮詢完了就會定下未來中長線發展計劃。這個諮詢應該怎樣做？最後又應該如何做決定呢？

諮詢要結合社會效益及人文價值

政府在《2030＋》定下未來發展1200公頃土地為目標，有民間團體質疑是計多了，但姑且暫緩這點討論。土地諮詢提供18個選項，所以諮詢應該討論選項的優次，然後政府就跟着這個優次填滿1200公頃的土地目標。

例如軍營第一、棕地第二、高爾夫球場第三，就應該先用軍營，填不滿1200公頃再用排第二的棕地。這當然是過於簡化，因為每塊地性質不同、選址不同，亦需要考慮相鄰社區的規劃及土地用途。同一選項裏不同的土地也有優次分別，例如某些棕地比高爾夫球場適合，但有些較不適合，要排得更後。這樣複雜的排序和各種因素的考慮，會帶來很多操縱選項優次的機會。

很多時商業上決定做什麼項目，是以回報率計算。但這些是私人決定；開發土地是集體決定。諮詢要做到的目標是結合經濟及社會效益的利害計算，這裏分了兩部分：開發土地及建屋成本「有數得計」，填海每平方米以現時海沙及工人價格是多少、要多少年、可以建幾多房屋，這些是知道的；有些價值相關的，如人文、歷史、保育、環保價值，很難量化，需要透過諮詢去了解。這些價值在商業計算上會輸蝕，因為很少人可以以私人名義拿出可觀的金錢持續地將這些價值買起。這些市場無法解決的問題，需要靠集體決定去處理。

諮詢文件最少應列出現時有哪些土地選項，屬短、中或長線，需投入多少資源，能建多少屋。這些資料不公開，公眾很難討論。雖然資料出爐也會有團體非議，但最少可以搬出來「三口六面」討論，讓專業團體及各界人士提出新資料及質疑。

補償利益團體的爭議

公開資料都是「手板眼見工夫」，倘若政府最後沒有公開，只是不為也，非不能也。擺平不同持份者的利益分配才是最困難的事，也是為什麼要諮詢的原因。君不見「共享汽車」還未成事便遭牌主反對、香港旅館業協會反對「共享房屋」，就是這樣的事。做了諮詢，有些項目可以比較大條道理開發，將利益團體壓下去。

有社會人士認為某些情况下需要補償利益受損者。要補償，某程度上是假設了本來利益分佈是預設的、是必然的、是合理的，但其實並不然。例如某些棕地、高爾夫球場，本來就沒有交足市值租金，預設了他們本來就擁有場地的使用權然後必須補償，是有爭議的。

如果本來是透過特權繞過市場分配得到低價使用土地的權利，降低了土地的經濟效益，這一點自由經濟右派會反對——因為最有效益的做法是以市場機制決定租金，價高者得，而不是以行政權力指定得益者，容許他們以極低價格租官地。

政府本來就不應批准以1元租棕地或以1000元出租高級私人會所用地作「牟利用途」。他們以前是「着數」了，其實本來無一物，所以也不存在「收回土地會蝕了」的問題。如果以分配正義角度看待，他們甚至需將以前因不合理租金多賺的錢一併「嘔出來」補貼劏房居民。

保守主義右派才會認為要維持階級特權，及保護既得利益者的利益。究竟一個特權要存在多久、因為何等原因獲得特權才是理所當然所以需獲賠償，是很難回答的問題。或許現代社會已經沒有這回事，沒有「所謂君權神授所以特權自古以來就有」的信仰。

另一個補償的原因，是不作補償可能會有其他後果，降低整體社會效益。有人會以其他方法保護自己利益，帶來其他社會成本，例如新界人就曾經因為僭建問題而聲言「流血革命」。有些情况只是恫嚇之詞，目的是談判，未必會真做；政府知道了，還是妥協。更重要的原因是特首是由1200名選委選出，而鄉議局佔26票，商界又最少控制200多票，所以不要問為何僭建搞不好、粉嶺高爾夫球場遲遲未能收回。這不僅是社會成本，也是統治者權力穩定的成本。

所以補償是政治問題，非單純經濟及社會效益的利害計算。如果因為要補償或有人企圖以恫嚇要求補償，使政府放棄較高效益的土地，轉向發展低效益土地，會危害社會整體得益。

恐防「假諮詢，真過橋」

諮詢要凝聚共識，恐怕不容易。混合獨裁政體的諮詢是一個機會讓大家推動議題，但最終決定仍看當權者將大眾的聲音看得有多重。政府可以着重政權穩定及統治者自身的政治利益多於效益計算，而效益計算又比大眾聲音重要。政權也很容易因為某些團體權力大、聲音大而就範。要將大眾聲音量化成效益，然後加入去經濟效益的計算，十分困難，所以容易讓持份者覺得政府還是一意孤行，只是借諮詢來「過橋」，將發展大計合法化，是形式多於真諮詢。

政府不會完全「無譜」地諮詢，我的預測是有些不重要的部分，政府可以讓步；但有些原則和方向本來定了，是不會因為諮詢的結果而改變的。因為諮詢的意見最後還是由行政機關整合，所以政府還是有很大公權力主導諮詢結果。

高球場建屋最符合社會效益

(本文於2018年3月27日 《明報》發佈）

土地供應專責小組將就土地供應諮詢公眾，討論最激烈的是粉嶺高爾夫球場的用地。這片用地的爭議是自2013年發展新界東北時所提出，現在仍未有共識。下文論述為什麼高球場建屋最符合社會效益。

很多人曾經提出理由支持保留高爾夫球場，但都非常薄弱。

政府從不注重體育保育

首先，是高球場對香港的體育貢獻。香港政府一向蔑視運動員，對大部分運動員補助少得可憐。梁振英曾表示「體育界無經濟貢獻」，真心話就是不重視運動。代表香港出戰冬奧的選手曾控訴連隊醫也沒有，刻薄運動員，霍震霆卻用公帑大搖大擺乘飛機去大合照。所謂「保護高球場，培養運動員」只是借運動員「過橋」，運動員看在眼裏也發火。

香港能打高球的地方不止粉嶺，清水灣、愉景灣、深水灣、滘西洲及石澳都有場地，滘西洲場地符合國際標準，可供運動員練習。港人亦喜歡北上打高球，未有滘西洲高球場時，一年已經有數十萬人次北上打球，所以粉嶺高球場不是唯一，有很多替代品，沒有一定要保留的理由。高球教練鄭文雅指失去粉嶺場不會對精英運動員造成太大影響。

才沒有理財新哲學

(本文於2018年2月28日 明報發佈）

現屆政府強調理財新哲學，要做「有為」政府。財政預算案中說會有「前瞻性與策略性的理財方針，善用盈餘」，又會提高公共開支佔本地生產總值的比例。

了解政府財政哲學不能單看口號，要看細節。歷屆政府策略是維持「小政府」，只幫助有需要人士，促進發展，及不傾向搞福利主義。今年財政預算案本質一樣，沒有重大改變，只是因應盈餘增加，在金額和幅度上有所不同，所以看不出什麼理財新哲學。我們且看看今年預算案怎樣體現上述各項理財方針。

方針一：小政府大市場

從一個市場主導小政府的原則出發，政府應只做市場不能提供的服務，其他的就是多餘，損害社會效益。如果認為政府已做得足夠甚至做得過多，錢應該歸還給市民。

今次預算案最為矚目的正是短期措施退稅退差餉加碼，這不脫上任「財爺」曾俊華的思維。比較欣喜的是減稅，在農曆新年假前我在某節目提出根據過去10年的盈餘有減稅空間，雖然財政司長陳茂波事先張揚說香港薪俸稅率在世界已有足夠競爭力，又說太多稅務調整會使市場信息混亂，但最後他還是以擴闊稅階、調低邊際稅率及調高免稅額來變相減稅。變相減稅及退回約40%盈餘是承認政府根本不需要做那麼多，仍然是小政府思維。這種「狼來了」式期望管理策略更是與上任財爺如出一轍。