土地共享是議價問題

坊間看公私合營（現稱「土地共享」），總愛將其看作官商勾結的一種，認為發展商大賺特賺。其實土地共享這個建議，最後有幾着數，得看政府及發展商彼此的談判實力。對發展商來說，土地共享只是其業務「多一瓣」有機會「開齋」，最後落實的細節才決定其計劃的着數程度。

回購土地及土地共享分別不大

回購土地或土地共享，對地產商來說分別不大。「回購土地」跟「收回土地」不同：「收回土地」是以既定價目表收回；「回購土地」是傾價錢，談不攏就不賣。「回購土地」由政府發動價格談判；「土地共享」由地產商發動，議價的方式變成了公私營比例、基建誰支付、資助房屋如何扣價等。這些細節影響地產商利潤，去到最後，價錢談不攏還是不會成功。所以跟地產商朋友討論過，他們覺得無論是回購土地或是土地共享，只是議價方式不同，本質上沒有影響政府和發展商的議價能力，兩者分別不大。

究竟土地共享計劃中的資助房屋佔樓面六成或七成呢？坊間有些人總認為愈多愈好。但從發展商的角度出發，若太多致他們賺不到錢，他們就不發展了，結果一拍兩散。聞說有發展商在施政報告一出後衝去找高級政府官員談判要六成，不是七成，暫時仍不得要領。

發展商心目中的「公私合營」並不是這樣。2017年上半年，曾經有發展商向城市規劃委員會申請公私合營，是三成資助房屋、七成私樓，而非現在調轉的「三私七公」。原來大家所謂公私合營的比例，期望是這樣南轅北轍。

政府和發展商在土地發展上的議價能力，要看誰更依賴誰。

第一，林鄭月娥需要發展商的支持。眾所周知上屆特首選舉，商界的選票決定了選舉結果。1200人的特首選委中，與發展商有直接關係的選委有幾十人，不到100，但也不能小覷。有人估計特首選舉期間可能有人曾提出公私合營，以爭取發展商支持，只是公私的比例有沒有詳談，就不得而知。這些都是閉門討論，難以證實。發展商朋友甚至話：「那個土地共享方案，逐頁逐頁睇都笑一笑，777票就是這樣呃回來，回頭一望都覺可悲，請問佢下屆點選？」也有商界朋友疾呼：「佢仲有大把數未找呀！」

由於要考慮下屆爭取連任時的票源，林鄭跟地產商議價時，有可能投鼠忌器，會讓步。封閉獨裁者難做，民主統治者難做，還是混合式半開放政體的政客更難做呢？

土地共享結局看議價能力

第二，四大發展商囤地以數十年計，一向可以透過既有程序向城規會申請改變土地用途來發展土地，因此不必急於一時。

所謂「土地共享」，從發展商角度來看，只是有多一個手段幫忙申請過城規會。在香港，擁有非住宅用途的地主，可以向城規會申請改劃土地用途，變成住宅。城規會就根據各項規劃條例、大綱等，考慮按地主提議的方法改變土地用途會如何影響區內規劃、環境、交通各因素，從而決定是否通過申請。

本來，發展商的土地儲備，也是歷年不斷遞上城規會改劃，希望獲得通過。有了確實的土地共享細節，就可以加大某些地的地積比，以前不容許的規劃和設計，有了土地共享，可能就可以過到城規會。但真正可以符合土地共享而又得益的農地可能並不多，毗鄰新發展區或地盤已經連有馬路的，可能較理想。這要看現在仍未確實的政策細節。對發展商條款愈有利，愈多農地可以得益。政策細節如何釐定，就是大家談判及政治實力的體現。坊間有論者認為政權要用這個方法來豢養發展商，看來離現實還有一段距離。所謂「官商勾結」要看細節，並不是機械人合體一樣那麼容易。

第三，囤積農地的發展商是否很怕填海令他們的農地叫價下跌呢？聽業界說法就未必。根據「明日大嶼」公布的消息，由填海至住宅落成，至少要等到2032年，所以對現在迫切的土地住屋需求，影響不大，因此短期內農地價值不會因此而大幅下跌。此外，在現有機制下，無論填海與否，很多農地本來就不能通過城規會，即使有價亦難以發展及改劃。

填海令發展商有地可投。對發展商來說，有地投是重要的，這要看發展商的商業模型。有些發展商近年主力是農地和租務，還有一大堆其他業務；也有些發展商以投地為主。

對較着重投地的發展商來說，最緊要「麵粉」來貨價穩定，他們計到數、籌到錢，可以「焗麵包」，然後收回現金流，再買「麵粉」，再焗，向股東交代。所以聽某些發展商的口脗，不一定十分反對。發展商表示，他們更怕地價不斷上升。剛剛山頂文輝道地皮，無一發展商投標達底價要收回。

最怕填海的可能是下一代新界鄉紳。上一代鄉紳，出來講數的已「上了岸」，畢生已賺夠；下一代卻等着賣祖堂地的錢。賣不到祖堂地是《新界條例》的問題，與人無尤。

收回土地暫無望

「土地共享先導計劃」的倡議嘗試確立一點，就是《收回土地條例》只會用來收農地起基建，不會用來起屋。有很多人期望政府會用收地條例去收農地建公屋，根據現有的政治實力推算暫時不會發生，地產商也不害怕。

一直以來，政府的發展模式，以較簡單的方法解釋是這樣的——當劃定新發展區後，被納入新發展區範圍的農地，如果是公共設施包括公屋，是可以用《收回土地條例》根據價目表賠償予地主；如果是私樓，則以換地方法發展。但如果是新發展區外的農地，大多只會因為基建如馬路、排水渠、鐵路等採用《收回土地條例》，如建高鐵時收回菜園村，但就不會以此例收回規劃區以外的農地作建屋用途。

因此，新發展區用收地條例，發展區外使用土地共享，其實沒有衝突。所謂司法覆核風險，便是指用此例在新發展區外收地建屋的風險。

土地共享是否可更快增加土地供應？他日政府又造新發展區，把農地劃在裏面，一樣可以用收地條例去造公屋，但規劃需時，想盡快增加土地供應，才推出土地共享方案。如果細節傾得攏，絕對會比較快；但傾來傾去又傾不攏的話，農地還是擱在一邊曬太陽，等填海啦。

（本文載於 2018年10月30日 《明報》）