錯失八萬五 殺了獅子山

(本文已於2017年6月20日 明報刊登，原題為《金融風暴下的「八萬五」 謀殺了獅子山》）

「八萬五」，我幾歲人仔就聽過這個數字。上一代香港人的價值是搵食和炒賣，少理政治，23條和雨傘運動對很多香港人來說仍未必很重要，但房屋卻決定了港人的財富和生活質素。如果要找中國收回香港20年裏的大事，非「八萬五」莫屬。「八萬五」一數字貫穿了香港的政經脈絡，影響了一代香港人的際遇。

「八萬五」象徵的是，香港房屋政策最後一次轉向機會。當年董建華見樓價高企，宣布每年要供應不少於8.5萬個住宅單位，希望10年內全港七成的家庭可以自置居所，以及把輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。1990年代私樓及居屋供應一年約3萬至5萬，「八萬五」旨在讓市民置業儲蓄財富。

不幸地，這個政策遇上了亞洲金融風暴，樓價插水式下跌，2002年的樓價比1997年高峰期下跌超過六成，當時周街負資產，盡是「燒炭跳樓」的消息，大家都歸咎是「八萬五」之誤。及後「八萬五」叫停，「八萬五已不存在」這句說話，17年後仍記憶猶新。雖然樓價最初下跌時是因為外圍經濟困素，但「八萬五」是在滑坡滾下的石頭，加劇創傷。

「八萬五」牽連各項政策 影響至今

「八萬五」的影響不止於此，有幾項樓市政策改動仍影響深遠。當年政府不再定期拍賣土地，改做勾地表，減少土地供應，2002年宣布停建居屋。其後經濟改善，但至今房屋落成滯後，2005年起無一年私樓加居屋總供應超過1.8萬。雖說外地資本和量化寬鬆也是樓價超高的原因，但政府常常稱「不夠供應」，就是那段期間積下來的孽障。近幾年說到大興土木，每年供應也只是約一萬幾千，比起1990年代居屋加私樓每年幾萬間，簡直杯水車薪。另外，左派嚷得很兇的租金管制及租住權保障分別於1998年及2004年被取消，及後樓市再上揚，也沒有重新實施。

還有一樣市民未必知道的，是由於公屋居屋建得太多，本來1998年時2人家庭輪候公屋必須兩人均在港住滿7年，1999至2000年度起，改為只須其中一人住滿7年。經濟誘因帶動家庭結構，娶一個老婆，比單人排公屋要快很多，香港居民的身分也有市場。那些老人娶中國內地老婆再分居甚至受虐待的新聞，就由此起。雖然這些可能只佔公屋住戶很少數，中國大陸移民要來港有千萬種方法，但這些細微的政策改動也夠痛恨新移民的本土派咬牙切齒。「八萬五」歷經多年，其餘波仍叫左派傷心、本土派留淚啊。

現在劏房處處，樓價高不可攀，公屋排滿近30萬戶等上樓，排隊時間由3年升到4.6年，都是「八萬五」後曾蔭權的無為政府，沒有高瞻遠足，調節土地和房屋供應之故。到梁振英時代，資產階級已鞏固勢力，「辣招」都是做個樣。

仲量聯行代表曾煥平說，融資及樓市「辣招」，使小型發展商借貸投地建樓更困難，無法與大型或中資發展商競爭。買家賣家印花稅使二手市場萎縮，購買力全推向一手新樓。換言之，斂財力從擁有只有一層樓的普羅大眾再集中到發展商上，政府表面顯示自己有為，實際還是向大財團獻媚，並製造機會將香港發展商置換成中資。那個曾經可能將財富由地產商轉移到大眾手上的「八萬五」，俱往矣。

新加坡模式的最後機會

大約在2010年前後，開始有廣泛討論香港行新加坡的房屋政策，一家一居屋可不可行、是否有參考之處。「八萬五」正是這種模式的契機；失去「八萬五」，2010年再講新加坡模式就太遲。如果有平行時空，我不敢說香港會成功走上「八萬五」之路，人人有樓買、每人400呎，畢竟新加坡模式打擊自由市場，當時北京廣納香港地產商為政治伙伴，已有所謂地產商直接向北京投訴之說。

新加坡模式需要其他方面配合，例如賣地收益通常佔政府總收入約15％至20%，行新加坡模式由政府國營發展，賺到的就歸政府，市民直接跟政府供樓，可看成將愈住愈差、愈住愈細的「隱性稅」，轉為讓政府賺買樓的差價，並改善生活質素。雖說公營模式無效率，但少一重發展商在中間「食價」，對小市民來說，綜合要交的稅、居住成本及質素，是有改善還是更差，還是未知之數。不過，港府向來比新加坡政府軟弱，行了「星城模式」，造就了大批持份者及等待上樓的市民，是否就能為其大量造地開路，就只能在平行宇宙找答案。

現在說起來已太遲，那是「路徑依賴」之故。在九七這個還可以扭軚的重要關頭（critical juncture），在膽識過人的「董伯伯」帶領下，遇上金融風暴，結果走上高地價的格局。現在跟有關政府官員談起，都說新加坡模式不適合香港，但當年又不見官員這樣說。如今都走上了分岔路，回不去了。「董伯伯」在下台的一刻，港人銘記於心的，不是「中藥港」、「迪士尼」，而是「八萬五」。「八萬五」堪稱董建華的代表作。2014年董建華成立智庫，再提倡八成置業，只能說時不與我了。

一層樓映出世態炎涼

一年「八萬五」到底太激進。香港很着重財團利益，很可能本身這個政策，就算沒有金融風暴和SARS，也走不了很多年。但「八萬五」是20年後仍然很有象徵意義的事件。事隔多年，甚至有普羅市民重新評價，覺得「八萬五」原來是德政。因為樓太貴，竟然開始有人說期望再來一次SARS。一層樓映出世態炎涼。

「八萬五」當年「死人塌樓」，現在樓價幾乎是九七的兩倍，卻少有人覺得香港是盛世。如今香港貧富懸殊嚴重，上一代香港人相信「知識改變命運」，現在是「買樓賣樓改變命運」，甚至牽連兩代，造成跨代流動性崩潰。信教育不如信資產，所謂獅子山拼搏精神還不如買樓收租；外國名校畢業，還不如由幼稚園開始將高昂學費儲起買樓收租。成功需父幹，買樓靠父母；獅子山下精神，逆流而上，俱往矣。